Somos conscientes de la importancia y la complejidad que implica la compra de una vivienda, por ello no podemos aquí hacer un análisis exhaustivo, ni contemplar todas las situaciones concretas de cada compraventa pero eres tú quien debe tomar conciencia de lo disparatado de los precios y del complicado contexto del mercado inmobiliario. Informarte es la mejor manera de prevenir futuros problemas en un horizonte de más de treinta años.
Estoy pensando en adquirir una vivienda usada, ¿qué debo examinar?
Antes de firmar nada debemos asegurarnos de que la realidad del negocio es tal como nos la presentan, para ello nos debemos dirigir al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple, esto es posible hacerlo en el mismo Registro (3,59 €) o a través de la oficina virtual del Registro si disponemos de una conexión a Internet (8 € aprox.)
Esta nota simple nos informará sobre la titularidad del inmueble y las cargas que tenga (hipotecas, servidumbres u otras afecciones)
Para conocer cargas que no estén inscritas en el Registro, y si la vivienda forma parte de un edificio en propiedad horizontal, debemos solicitar al secretario de la comunidad una certificación donde se indique si el piso en cuestión está al corriente de los pagos a la comunidad de propietarios.
También es conveniente dirigirse al Ayuntamiento y comprobar si hay iniciado algún tipo de expediente de expropiación que afecte al inmueble o alguno de sus elementos como zonas verdes, patios etc.. que pueden afectar al valor del inmueble.
En una agencia me piden una señal y la firma de un contrato de arras, ¿qué implica esto?
El pacto de arras es un acuerdo accesorio a la compraventa que dependiendo del tipo de arras tiene unos efectos u otros, así:
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Arras confirmatorias: o probatorias, la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio. Este tipo de señal no faculta a las partes para resolver el contrato a voluntad.
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Arras penitenciales: Las únicas que están reguladas en el Código civil. Previenen el desistimiento contractual. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida de la señal (comprador) o su restitución doblada( si el que desiste es el vendedor)
Existe un tercer tipo de Arras, las penales, cuya especial característica es que además de tener el efecto indemnizatorio de las penitenciales permiten a la parte que este dispuesta a cumplir exigir el cumplimiento o la resolución.
El contrato de arras no especifica que tipo de señal he entregado ¿cómo puedo saberlo?
La jurisprudencia nos informa de que las arras penitenciales tendrán carácter excepcional y que para que se produzca el efecto penitencial, es decir el desistimiento lícito del contrato, es necesario una clara voluntad de las partes en este sentido, en caso contrario entenderemos que la señal es confirmatoria.
En los últimos tiempos y debido al boom inmobiliario muchas agencias aprovechan para desistir del contrato y vender más caro a otro comprador, esto nos lleva a recomendar que si estamos ante arras penitenciales y nos interesa sobremanera el negocio (porque tenemos toda la información precisa) debemos prestar una señal amplia para desincentivar estas prácticas desleales, si no se dice nada sobre el tipo de arras debemos entender que son confirmatorias y exigir el cumplimiento del contrato.
¿Cuál es la información que me deben proporcionar al adquirir una vivienda nueva?
En los folletos o documentos similares que nos sean entregados deberá constar en todo caso:
- La ubicación de la vivienda
- La identificación del vendedor
- La descripción de la vivienda
- La referencia a los materiales empleados
- La identificación registral del inmueble
El precio total, con información detallada sobre todos los aspectos relacionados con el mismo (forma de pago, desgloses, subrogación hipotecaria, etc...)
Si entregamos cantidades anticipadas, documento de garantía de esas cantidades.
Es importante conservar toda la documentación, incluso la publicidad puesto que se reconoce el carácter contractual de la misma y es del todo exigible aunque lo contemplado en ella no tenga su reflejo en el contrato.
Tengo el contrato de compraventa, ¿cómo puedo identificar cláusulas abusivas?
Los contratos de compraventa deben estar redactados con claridad y sencillez, sin remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato. Deben responder a los principios de Buena fe y Justo equilibrio.
Es frecuente que los contratos sólo impongan obligaciones de soportar a una de las partes, por lo general al consumidor, con cláusulas que imponen plazos de entrega imprecisos, retrasos en la entrega sin contraprestación o penalización pero imponen graves penalizaciones a retrasos en el pago, etc...
La casuística es variada y a tal fin es preciso consultar la relación de cláusulas abusivas que recoge la Ley de Protección de los Consumidores y Usuarios.
¿Qué hacer ante una cláusula abusiva?
Si identificamos con claridad (consulta con un profesional) una cláusula abusiva, esta deja de tener validez (es nula de pleno derecho) y se tiene por no puesta, el resto del contrato seguirá siendo válido.
Nos han entregado la vivienda.
IMPUESTOS Y GASTOS
Vivienda Nueva:
- 7% de I.V.A del precio de compra que figure en la escritura.
- Gastos de Notaría: La elección de Notario corresponde al comprador
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: 1% sobre el precio de venta sin IVA
- Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Por lo general y únicamente para cálculos aproximados se puede incrementar un 10% el precio de la vivienda.
Vivienda Usada:
- Tasación: 300/400 € aprox.
- Impuesto de transmisiones patrimoniales: 7% del precio que figure en la escritura.
- Gastos de Notaría: La elección de Notario corresponde al comprador
- Registro de la Propiedad
He comprado una vivienda nueva y creo que hay desperfectos, ¿qué debo hacer?
Todos los que participan en la gran cadena que supone la construcción de viviendas son responsables así que si puedes identificar al responsable reclama de forma que quede constancia, dirigiéndote por medio de telegrama, carta certificada, burofax (no simple fax) todos ellos, con acuse de recibo, al domicilio que te conste, si no puedes individualizar dirígete al promotor (o a quien te haya emitido la factura o conste en la escritura como vendedor).
En realidad todos responden de manera solidaria, es decir puedes reclamar al vendedor y él debe responder ante la venta realizada y posteriormente repetir contra el verdadero responsable.
Para reclamar existen unos plazos así que es de vital importancia que reclaméis conforme al párrafo anterior lo más rápido posible puesto que dependiendo de a qué afecten los vicios los plazos son en compraventa de una vivienda nueva:
- 10 años para vicios o defectos que afecten a elementos estructurales (cimentación, vigas, forjados, muros de carga),
- 3 años; para vicios o defectos que afecten a requisitos de habitabilidad,
- 1 año; vicios o defectos que afecten a elementos de terminación o acabados.
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Asociación de Consumidores Torre Ramona
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Impreso de reclamación por defectos o vicios ocultos
